Автор Людмила Сімонова член Ради з матеріальних активів Міжнародного комітету зі Стандартів оцінки (IVSC), Президент фірми IRE (Ukraine) LLC та Партнер "Томас & Сімонова"
На початку 2025 року ринок нерухомості перетворився на символ стійкості України. Віра в закінчення війни вплинула на активність на ньому навіть на сході України, у прифронтових містах. Намітилася тенденція зростання не тільки цін, а й кількості угод.
Ціни на новобудови, особливо з ремонтом, в Україні значно зросли (в гривнях). У Харкові, де попит на нові квартири залишався на мінімумі з початку війни, зараз починає відчуватися пожвавлення. Проте в Києві нові житлові комплекси все ще не закладаються, а добудовуються лише ті проекти, які були розпочаті раніше. Ситуація дещо інша в західних регіонах, де будівництво нових об'єктів активно триває.
Щодо середньої ціни квадратного метра в новобудові, то в доларовому еквіваленті в Києві та Київській області вона майже не змінилася, натомість суттєво зросла в гривнях. Водночас ціни на вторинному ринку значно знизилися (на більш як 30%). Наприклад, у Харкові вони найменші серед п'ятірки великих міст України -- 560 дол./кв. м. Отже, якщо хтось шукає житло з найнижчими цінами, то це Харків і область.
Лідером у сфері нерухомості продовжує залишатися Київ, про що ми вже згадували раніше. Проте Львів активно набирає обертів і вже близько підступив до столиці. Ціни на житло в місті Лева практично зрівнялися з київськими: середня вартість у новобудовах коливається в межах 1250-1350 доларів за квадратний метр, тоді як до початку війни в 2021 році різниця була більш помітною. Тоді середня вартість новобудови у Львові становила 950 доларів за квадрат, у той час як у Києві – 1280 доларів.
Цікаво зазначити, що вартість житла в новобудовах Київської області, зокрема в Ірпіні та Бучі, також зросла і практично досягла рівня столичних цін. Квартира в новому будинку в центрі Ірпеня може коштувати лише на 100 доларів за квадратний метр менше, ніж аналогічне житло в Києві. Це пов'язано з тим, що існує кілька категорій людей, які прагнуть жити неподалік від столиці в затишному та спокійному середовищі.
Усім добре відомо, що з початком широкомасштабного вторгнення "бізнес поїхав на захід", і ця релокація сприяла активізації ринків нерухомості західних областей. Разом із цим зросли ціни на житло в доларовому еквіваленті.
Проте не всі вирушили до Львова. На початку "великого переселення" ціни на житло у Львові були настільки високими, що змусили багатьох переселенців звернути увагу на інші міста, такі як Тернопіль, Івано-Франківськ, Ковель, Ужгород, Мукачеве та інші. Хоча з часом ціни зменшилися, ринок нерухомості в західних областях залишається досить активним, оскільки кордон знаходиться близько, а великі обсяги експорту та імпорту проходять через західний кордон.
Унаслідок запуску нових проєктів із комплексною забудовою для внутрішньо переміщених осіб у західних містах України активізувалося будівництво житлових комплексів. Ціни на нерухомість почали зазнавати змін. Найбільший зріст вартості спостерігається в Ужгороді, найближчому до кордону місті. Вартість новобудов зросла з 700-800 доларів за квадратний метр у 2021 році до 1250 доларів за квадратний метр у 2025 році, що становить приріст на 56-78% і є рекордним показником для України. Попит на вторинному ринку в Ужгороді також зріс майже на 42%, а середня ціна тепер становить близько 1000 доларів за квадратний метр.
У інших містах результати не такі вражаючі, але все ж заслуговують на увагу. Наприклад, в Івано-Франківську ціни на новобудови зросли на 46,2%, і тепер середня вартість сягає 950 доларів за квадратний метр. У той же час, на вторинному ринку ціни досягають 850 доларів за квадратний метр.
У Тернополі та Чернівцях середня вартість квадратного метра дещо нижча і становить 760 та 680 доларів відповідно, з приростом 27% та 24%. У Мукачевому ціна на квадратний метр досягла 760 доларів, зростаючи на 19%.
У Одесі, незважаючи на постійні напади з боку агресора, ціни на новобудови зросли на 47% у доларовому еквіваленті, практично досягнувши рівня київських, і складають 1250 доларів за квадратний метр. На вторинному ринку Одеси також відзначається значне підвищення цін — на 46%, до 950 доларів за квадратний метр. У Дніпрі ж ціни підвищилися лише незначно — приблизно на 10% як у сегменті новобудов, так і на вторинному ринку, досягнувши 1100 і 950 доларів за квадратний метр відповідно.
Активність ринку нерухомості характеризується не тільки зростанням цін, а й збільшенням кількості угод. Так, 2024 року загалом було укладено приблизно 180 тис. угод із житловою і комерційною нерухомістю, без урахування операцій із земельними ділянками. В таблиці наведено кількість угод по регіонах, де спостерігалася значна активність на ринку.
Звичайно, що Київ і Київська область випереджають решту регіонів, але привертає увагу висока активність у Дніпропетровській і Харківській областях. А от у Львівській, Івано-Франківській і навіть Закарпатській кількість угод скромніша. Незначна кількість угод на деяких ринках пов'язана з тим, що у невеликих містах попит в абсолютному вимірі завжди нижчий. Окрім того, дається взнаки недостатня пропозиція в новобудовах, та й релокація бізнесу все ще не зачепила цих регіонів.
Кількість контрактів, підписаних у 2024 році.
Пріоритети при виборі житла для купівлі значно трансформувалися внаслідок змін у безпекових умовах та вимогах до комфорту. Новозбудовані житлові комплекси не лише забезпечують жителів сучасними комунальними послугами, такими як якісне водо- і теплопостачання, але також пропонують дитячі садки, укриття та іншу важливу інфраструктуру, що знаходиться в безпосередній близькості. Саме тому покупці все частіше обирають квартири меншої площі, проте у сучасних житлових комплексах.
З точки зору безпеки, покупці все частіше віддають перевагу сучасним каркасним будівлям, невисоким поверхам, а також квартирам з ремонтом, бажано, з меблюванням. Важливим фактором також є наявність газопостачання, оскільки новим трендом є квартири з автономним опаленням.
Отже, це не дивно, що попит на нові житлові комплекси зростає: люди прагнуть отримувати якісні комунальні послуги без перерв. Сучасні будівлі здатні забезпечити такі потреби, адже вони мають надійне водопостачання навіть на верхніх поверхах, достатню електричну потужність та цілодобову гарячу воду, а не лише за графіком. На жаль, автономне опалення в Україні практично заборонене, хоча в більшості європейських країн воно широко використовується. Таким чином, аргументи комунальних служб, що в разі впровадження автономії вони втратять можливість заробляти, виглядають досить сумнівно в умовах ринкової економіки.
Sure! Please provide the text you would like to be made unique.
Таким чином, якщо на початку широкомасштабного вторгнення спостерігалося падіння на ринку нерухомості, а оренда була "за вартістю комуналки", то на четвертому році великої війни можна констатувати, що ринок житлової нерухомості регіонів почав відновлюватися, ціни в доларовому еквіваленті досягли рівня 2021 року і навіть зросли. Далі слід очікувати подальшого підвищення цін і активізації ринку.
#Бізнес #Європа #Президент України #Дитячий садок #Ужгород #Ірпінь #Українська гривня #Комунальне господарство #Природний газ #Київ #Івано-Франківськ #Львів #Одеса #Дніпро #Дніпропетровська область #Водопостачання #Івано-Франківська область #Харків #Київська область #Ринкова економіка #Харківська область #Буча, Київська область #Оренда #Меблі #Тернопіль #Чернівці #Мукачево #Ковель #Міста України #Закарпатська область
