Гектари за золотими цінами: хто отримує вигоду від стрімкого підвищення вартості землі

Попри прогнози стрімкий злет цін на українську землю, цей ринок у війну розвивається плавно та збалансовано, не приносячи інвесторам обіцяних мільйонів. Проте на ринку досі лунають обіцянки про золоті гори в гектарах.

Коли в Україні в 2021 році запроваджували ринок сільськогосподарських земель, суспільству обіцяли справжню економічну трансформацію. Дехто передбачав, що ціни на гектари зростуть миттєво, тоді як інші вважали, що це станеться з 2024 року, після того як юридичні особи отримають право на купівлю землі. Порівняння з вартістю земель в сусідніх країнах ЄС, таких як Польща, повинно було переконати українців у тому, що земля стане новим "золотом" для приватних інвесторів, забезпечуючи значні прибутки в іноземній валюті.

Пройшло п'ять років. Багато з найбільш гучних прогнозів про швидке підвищення цін на землю не виправдалися. Тим не менш, сьогодні в інформаційному полі знову активно звучать заклики придбати землю саме зараз, поки ціни, нібито, ще не піднялися до небес.

Однак чи насправді український ринок переходить у стадію нового цінового зростання? І найголовніше - кому вигідно прискорення цього процесу?

Основні фактори, що впливають на вартість землі, проти ринкових міфів.

У 2021-2022 роках мало хто аналізував український ринок землі в контексті глобальних економічних і геополітичних процесів. Насправді ж подорожчання української землі у 2021-2024 роках значною мірою було наслідком постковідної інфляції - стрімкого зростання світових цін після пандемії COVID-19, яке згодом посилили повномасштабна війна росії проти України, глобальна енергетична та продовольча кризи. Зростання цін на газ, нафту й зерно підтримало серед інвесторів уявлення про довгостроковий висхідний тренд.

В Україні відсутні ключові умови, які б сприяли подібному зростанню. На відміну від дотаційної системи Європейського Союзу, аграрний сектор України функціонує без значної фінансової підтримки з державного бюджету. Таким чином, відкриття ринку земель не могло повторити польський досвід, коли після вступу до ЄС суттєво підвищилася рентабельність аграрної галузі, а сільські райони отримали новий імпульс для розвитку завдяки явищу "негативної урбанізації", що передбачає повернення людей з міст у села завдяки зростанню економічної привабливості агросфери.

Саме "прямі виплати на гектар" від ЄС - приблизно 55 мільярдів євро за два десятиліття - зробили польські землі одними з найвдаліших інвестицій у країні. Власники отримували стабільний дохід, навіть якщо просто підтримували землю в належному екологічному стані. Це створило взаємозв'язок між капіталізацією землі і обсягом субсидій, що призвело до майже дванадцятикратного зростання її вартості.

Український ринок таких фундаментальних драйверів не має, і в найближчі роки їх поява малоймовірна. Отже, прямі порівняння українського ринку з країнами ЄС навряд чи є коректними, оскільки вони базуються на принципово різних моделях аграрної економіки та державної підтримки.

Українська територія як "урядова цінна папір": порівняння, яке не виправдовує себе.

Сьогодні в уявленні українців сільськогосподарська земля все більше асоціюється з безпечним інвестиційним активом, схожим на американські державні облігації: придбав, зачекав, а потім гарантовано реалізував за вищою ціною.

Проте ця порівняння є невірною. Вартість державних облігацій США підтримується фінансовою стабільністю уряду Сполучених Штатів, а повернення інвестованих коштів і виплата відсотків є гарантованими державою.

Земля не має аналогічного гаранта. Її вартість формується лише через баланс попиту та пропозиції, рентабельність сільськогосподарського виробництва, умови доступу до кредитів, податкові норми, ризики, пов'язані з війною, а також загальний інвестиційний стан.

У разі, якщо ці аспекти продовжать погіршуватися, ринок може опинитися в стані стагнації на тривалий період або навіть зазнати зниження вартості.

Ціна землі та орендна плата: чому це не одне й те саме

Іншим розповсюдженим міфом є думка, що збільшення вартості землі неминуче призводить до підвищення орендної плати. Проте насправді ці два показники не мають прямого взаємозв'язку.

Вартість землі відображає прогнози інвесторів стосовно її майбутньої ціни, тоді як розмір орендної плати залежить, зокрема, від рентабельності аграрного виробництва, рівня врожайності, глобальних ринкових цін на сільськогосподарську продукцію, витрат на виробництво, конкуренції за земельні ресурси та фінансового становища аграрних компаній.

Якщо прибутковість агробізнесу не зростає, агровиробники не мають економічних підстав істотно збільшувати орендну плату, навіть за умови подорожчання самої землі. Інакше оренда починає "з'їдати" маржу виробника, роблячи обробіток землі економічно невигідним.

Саме тому розрахунок на постійне підвищення орендного доходу є не гарантованою властивістю земельного активу, а прогнозом, який може справдитися лише за умови зростання ефективності та прибутковості всього аграрного сектору.

У кінцевому підсумку, не сама земля приносить прибуток. Прибуток створює агровиробник, який використовує цю землю. Тому тривала вартість землі завжди визначається економічними показниками аграрного виробництва, а не настроями інвесторів чи прогнозами ринку.

Війна як неочікуваний партнер для ринку.

Повномасштабна війна стала для ринку землі своєрідним періодом охолодження. За нормальних умов відкриття ринку могло б спровокувати спекулятивний ажіотаж, масове залучення інвестиційного капіталу та різке зростання цін. Натомість війна змусила аграрний бізнес зосередитися на виживанні: підтримці виробництва, відновленні логістики та забезпеченні ліквідності. За таких умов викуп земельних банків відійшов на другий план. І поки війна триває, не виглядає, що ця ситуація кардинально зміниться.

Окрім ціни земельних ділянок, великі земельні банки стикаються з необхідністю додаткових витрат на адміністративні послуги, юридичну підтримку та управлінські функції. Крім того, спостерігається недостатність кваліфікованих кадрів, що викликано демографічною кризою та нестачею робочої сили. Усе це ставить певні обмеження на попит на значне розширення земельного банку, навіть з боку великих агровиробників.

Для реального сектору це мало несподівано позитивний ефект. Помірне зростання цін дозволило спрямовувати капітал не на придбання землі, а на розвиток бізнесу - техніку, зрошення, елеватори, логістику та переробку. Адже збільшення вартості земельного банку з 10 до 30 млн доларів не створює нової вартості для підприємства, а лише підвищує його потребу в капіталі.

Ось чому ринок зміг поступово еволюціонувати, уникаючи різких коливань цін та перегріву.

Прогнози, які не справдилися

Помірний характер розвитку ринку відбувався всупереч прогнозам багатьох його найактивніших промоутерів.

Основні очікування, які лунали у 2022-2024 роках, можна звести до кількох тез.

Унікальність українського ринку землі полягає в тому, що його стрімкий розвиток відбувався не через очікуваний ажіотаж, а навпаки — всупереч йому.

Конфлікт, який мав би зупинити ринок, насправді виявився його захистом від ризику перегріву. У той час як інвестиційні платформи протягом кількох років обговорювали стрімке зростання цін та брак земельних ресурсів, аграрний сектор займався більш приземленими питаннями – виживанням, відновленням логістичних ланцюгів та підрахунком витрат на виробництво.

Саме тому головне питання сьогодні полягає не в тому, чи дорожчатиме земля далі. Головне питання - кому саме вигідно, створювати ілюзію, що вона дорожчатиме?

Хто сьогодні говорить про новий земельний бум

Незважаючи на результати, які виявилися значно нижчими за очікування, у 2026 році обговорення перспектив ринку землі знову набуло надзвичайно оптимістичного настрою. Найчастіше ідею про швидке зростання вартості українських чорноземів висувають представники компаній, що займаються земельними інвестиціями. Саме ці фахівці формують значну частину публічного обговорення на спеціалізованих конференціях, у бізнес-ЗМІ та на інвестиційних платформах.

У червні 2023 року, за шість місяців до початку роботи ринку землі для юридичних осіб, заступник директора інвестиційної компанії Zeminvest Євген Носальський висловив свої прогнози: "Ми очікуємо, що вже в перший рік у деяких регіонах спостерігатиметься значний зростання, приблизно на 50-75%, і цей процес триватиме ще протягом кількох років".

У травні 2026 року Олександр Чорний, співзасновник і представник Zeminvest, знову висловлює свою думку: "Протягом наступних трьох років вартість землі може збільшитися на 80% в доларах".

Хто є хто на ринку земельного оптимізму

Необхідно зазначити, що мова не йде про брак професійних знань. Навпаки, ці фахівці стали піонерами у формуванні ринкової інфраструктури, першими освоїли роботу з земельними угодами та внесли значний внесок у його прогрес.

Однак усі вони не тільки володіють експертними знаннями, але також активно беруть участь у ринку. Це означає, що у них є свій економічний інтерес.

Кожна інвестиційна платформа отримує прибуток від угод. Коли зростає кількість людей, які купують землю, це сприяє збільшенню комісійних доходів, обсягу активів під управлінням та додаткових послуг. Таким чином, існує суттєва різниця між незалежним аналітиком і керівником земельної платформи.

Перший оцінює ринок. Другий одночасно є його продавцем. Саме тому будь-які заяви про майбутнє зростання вартості землі доцільно розглядати не лише як експертний прогноз, але й через призму бізнес-моделі його автора.

І коли інвестиційний менеджер Андрій Усенко підкреслює: "Сьогодні українські сільськогосподарські землі є одним з найперспективніших засобів інвестування на внутрішньому ринку, здатним приносити прибуток на рівні 20% і більше в доларах за умови професійного управління", — експерт з ринку землі Андрій Усенко, безсумнівно, усвідомлює, що термін самоокупності земельних угод вже до 2026 року становить 15 років.

Новий спір: інвестор проти виробничої компанії

На старті земельної реформи вважалося, що інтереси інвесторів і аграріїв співпадають. Проте сьогодні картина виглядає по-іншому. Інвестор прагне досягти найвищого можливого зростання вартості активу, тоді як виробник намагається зберегти доступність земельних ресурсів і контролювати витрати на виробництво.

Для інвестора подорожчання землі означає прибуток. Для аграрія - додаткові витрати.

Що дорожчою стає земля, то вищими стають витрати на викуп земельних банків та навантаження на капітал агробізнесу. Водночас сама по собі висока ціна гектара не додає врожайності, не будує елеваторів і не вирішує логістичних проблем.

Український ринок землі проявив свою інституційну стійкість навіть у умовах повномасштабної війни. Незважаючи на безпрецедентні ризики, він продовжував функціонувати без різких коливань цін та спекулятивних перегрівів. Тому головним викликом наступних років є не лише пришвидшення зростання цін, а й підтримка балансу між інтересами фінансових інвесторів та аграрних виробників. Адже прибутковість інвестицій у землю безпосередньо залежить від збереження стабільності аграрного сектору.

Спекуляції на ринку землі можуть викликати штучний ажіотаж, що негативно вплине на прибутковість аграрних виробників. Найбільше постраждають фермерські господарства, які мають значно менший запас економічної стійкості в порівнянні з великими агрохолдингами. У випадку, якщо фермерство зазнає скорочення, надії на зростання цін на землю до рівня Польщі стануть малореальними, оскільки дотації Європейського Союзу переважно орієнтовані на підтримку саме фермерів.

Події останніх років продемонстрували, що найгучніші прогнози часто не виправдовуються. Отже, розглядаючи майбутнє ринку, варто враховувати не лише потенційний прибуток. Не менш важливим є класичне римське питання - Cui prodest? (Кому це вигідно?). Адже щоразу, коли ми стикаємося з новими прогнозами щодо неминучого зростання цін на землю, важливо розуміти, який бізнес стоїть за цими висловлюваннями.