Кореспондентка LIGA.net, розділ "Бізнес"
Інвестиції в REIT в Україні вступають у новий етап - від успішного початкового розвитку до активного розширення. Але під впливом зростаючих ризиків ринок може змінити свій курс на захід.
LIGA.net розбиралась, куди рухається ринок і скільки зараз можна заробити на спільному інвестуванні навіть з маленьким чеком.
Більше, ніж просто стартап: Які перспективи має ринок REIT REIT (англ. Real Estate Investment Trust) – це інвестиційний фонд, що спеціалізується на нерухомості, володіючи або управляючи об'єктами та отримуючи прибуток, який потім розподіляється серед інвесторів через акції фонду. Цей формат інвестування давно зарекомендував себе як золотий стандарт для тих, хто прагне пасивного доходу в усьому світі. В Україні ж, незважаючи на короткий термін роботи REIT (або Інститутів спільного інвестування, ІСІ), ринок вже демонструє вражаючу динаміку, навіть в умовах війни. Протягом останніх двох років інвестиційні інструменти REIT почали конкурувати з традиційними способами пасивного доходу, такими як оренда квартир, депозитні рахунки, ОВДП та пряма купівля нерухомості. За даними засновника та CEO компанії Inzhur Андрія Журжія, у першій половині 2026 року обсяги інвестицій у цю REIT-компанію зросли на 75%. Фонд, який розпочав свою діяльність у 2022 році, успішно реалізує концепцію спільного часткового інвестування. Inzhur пропонує можливості інвестування не лише в традиційну нерухомість, таку як торгові центри та житлові комплекси, але також і в енергетичні проекти та вітчизняний Mil-Tec. Цього року компанія планувала збільшити кількість інвесторів з 150 000 до 200 000, проте через ситуацію з безпекою коригування показника відбулося до 180 000. За прогнозами Журжія, до кінця 2026 року фонд зможе досягти портфеля понад 10 млрд грн, а протягом наступних п’яти років – збільшити обсяги активів до 100 млрд грн. Кількість об'єктів для інвестицій у REIT також зросла. Наприклад, інвестиційна компанія S1 REIT залучила 150 млн грн і вже має п’ять дохідних будинків, один з яких перебуває на етапі пресейлу. У портфелі Inzhur REIT вже 17 об’єктів нерухомості, з активами понад 6 млрд грн, 40% з яких становить нерухомість. За даними Нацкомісії з цінних паперів, близько 80% нерухомості зосереджено в Києві та області, тоді як на західній Україні таких об'єктів всього 5%. Проте ситуація може змінитися, оскільки девелопери, зокрема Inzhur, планують будувати нові ритейл-парки у західних регіонах, відмовляючись від активних маркетингових кампаній у столиці. Наступного року фонд має намір розпочати з 2-3 об'єктів, з метою досягнути показника у 10 ритейл-парків щорічно. На сьогодні український публічний ринок нерухомості за моделлю REIT знаходиться на стадії становлення, з приблизно 10 ІСІ, які мають активи на суму понад 7 млрд грн. Ігор Райков, засновник Київської школи девелопменту, зазначає, що ринок REIT вже вийшов за межі стадії стартапу і переходить до фази активного масштабування. Основна перевага спільного інвестування полягає у його пасивності та прозорості, вважає інвестор Богдан Завозний. Хоча існують ризики, пов'язані з коливаннями ринку нерухомості. Наприклад, на початку 2026 року він інвестував $8000 у Snandart1 ВДНГ і вже через місяць почав отримувати дивіденди (8% річних до податків). У його портфелі також є сертифікат Inzhur та ОВДП. Окупність REIT-інвестицій, за словами Завозного, порівнянна з орендою, але з меншими зусиллями. "В оренді ти завжди залучений в управління своєю інвестицією: ремонти, пошук орендарів, проблеми з технікою та сплата податків", - пояснює він. У випадку REIT дивіденди починають надходити вже через місяць, а поріг входу значно нижчий – від 11 грн, у порівнянні з $50,000-$70,000 для купівлі нерухомості. Базова дивідендна дохідність провідних компаній становить 8-9,5% річних у доларах, але фактичний дохід може бути вищим завдяки капіталізації, каже комерційний директор S1 REIT Віктор Бойчук. У фонді S1 ВДНГ запланована дохідність у 8,2% річних в доларах, а фактична досягла 14,9% за період з 1 жовтня 2025 року до 30 вересня 2026 року. Перспективи REIT-інвестування в Україні виглядають обнадійливо. Андрій Журжій впевнений, що потенціал зростання в цій сфері може сягати мільярдів доларів, а Ігор Райков прогнозує, що ринок колективних інвестицій може зрости в десять разів. Сьогодні ринок колективної нерухомості в Україні можна порівняти з автомобільним парком, де вибір обмежений, але попит на сертифікати перевищує пропозицію.
#
