Соціальне житло в Україні: Основні нововведення для підприємців та інвесторів

Забезпечення вразливих категорій населення доступним соціальним житлом є одним із ключових викликів для України. Нещодавні законодавчі ініціативи, спрямовані на реформування системи соціального житла, відкривають нові можливості для бізнесу.

Це особливо актуально для таких напрямків, як девелопмент, інвестиції та державно-приватне партнерство у сфері житлового будівництва. Серед важливих документів варто виділити Закон України 4080-IX, що вже вступив у силу, а також законопроєкт 12377, який нині проходить етап розгляду у Верховній Раді.

Ці ініціативи спрямовані на кардинальну трансформацію ринку соціального житла в Україні, з метою підвищення його привабливості для приватних інвесторів. Адже очевидно, що держава навряд чи зможе самостійно забезпечити житлом всіх, хто цього потребує.

Основні елементи, які рекомендуються:

1. Запровадження операторів доступного житла. Передбачається створення спеціалізованих операторів (як державних, так і приватних), які відповідатимуть за будівництво та управління соціальним житлом. Це дає можливості для бізнесу виходити на ринок із новими житловими проєктами, заручатися державною підтримкою та користуватися спеціальними умовами фінансування. Однак варто зауважити, що потенційні пільги, передбачені в поточній редакції, не здаються надто привабливими для бізнесу та на цьому етапі не містять достатньо конкретики.

2. Створення револьверних фондів. Важливим нововведенням є запровадження револьверного фонду, до якого спрямовуватимуться кошти з оренди та викупу державного та комунального соціального житла. Ці кошти можуть бути використані лише для обслуговування наявного житла та будівництва нового. Отже, чим більше діючого соціального житла, тим більше можна буде збудувати нового без додаткового навантаження на бюджет.

3. Інтеграція приватного сектору в оренду соціального житла. Передбачається, що соціальне житло буде доступним не лише через державні програми, а й завдяки приватним власникам. Власники квартир зможуть отримувати державні гарантії для оренди своїх помешкань соціально вразливим верствам населення, що забезпечить їм стабільні фінансові надходження. Державі слід запропонувати власникам нерухомості умови, які принаймні будуть конкурентоспроможними з комерційними орендними ставками, щоб ця модель функціонувала ефективно.

4. Перспектива придбання соціального житла у приватну власність. Орендарі соціального житла, за умови виконання певних вимог, отримають можливість викупити його на вигідних умовах. Це є значною зміною, оскільки на даний момент викуп соціального житла заборонено. Така ініціатива може спонукати мешканців більш відповідально ставитися до свого житла, яке в майбутньому може стати їхньою власністю.

5. Унікальна інформаційно-аналітична система для житла. Запровадження єдиної системи обліку нерухомості, що використовується або може бути адаптована для проживання внутрішньо переміщених осіб, дозволить упорядкувати дані про ці об'єкти. У подальшому на основі цієї системи буде створено прозорий механізм для прийому заявок і розподілу соціального житла серед тих, хто його потребує.

6. Реєстрація права оренди в Державному реєстрі речових прав. Оренда житла, що належить приватним власникам, підлягатиме обов'язковій реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Це вимагає залучення нотаріуса або державного реєстратора та дає змогу вивести ці правовідносини з тіні в контексті оподаткування. Це, відповідно, може збільшити собівартість оренди, яку орендодавці зі свого боку закладатимуть у вартість оренди. Ймовірно, орендодавці також будуть ретельніше підходити до вибору орендарів, оскільки розірвати такі договори стане складніше, що також вплине на вартість оренди.

Результати та можливості на майбутнє

Залучення приватних інвестицій у цю сферу виглядає перспективним. Якщо вдасться створити сприятливі умови для бізнесу, охочого інвестувати в соціальне житло, це може стати ефективним шляхом реалізації нової моделі. Проте, наразі не вистачає чіткої інформації про те, які саме пільги та переваги держава готова надати підприємствам, щоб спонукати забудовників перейти до будівництва соціального житла замість комерційних об'єктів.

Концепція організації револьверних фондів виглядає обнадійливою для реалізації державних і комунальних ініціатив, особливо у великих містах. Проте, для того щоб розпочати цей процес, потрібно здійснити суттєві інвестиції в зведення перших об'єктів житла, що, ймовірно, вимагатиме залучення фінансування від партнерів.

Аналогічні моделі демонструють свою ефективність у ряді європейських держав, і з огляду на зниження військових загроз, існує значна ймовірність, що європейські підприємства, які займаються соціальним житлом, почнуть виходити на український ринок.

Обов'язкове оформлення прав на оренду, безсумнівно, матиме сприятливий вплив на сплату податків у цій сфері. Однак, з іншого боку, це може призвести до підвищення орендних ставок для населення.