В Україні відбуваються активні структурні трансформації на ринку комерційної нерухомості. Як це проявляється?
"Щоб купити одяг, треба дочекатися, поки до Києва приїдуть якісь дурники з Америки", - жартують кияни в соцмережах. Візити посланців Дональда Трампа створюють невелике вікно без закриття магазинів, коли можна не бігати по торгових центрах у надії придбати джинси до чергової повітряної тривоги.
Торгово-розважальні центри спіткала криза. Їх не рятує навіть дозвіл від уряду працювати під час "жовтої" тривоги. Після повідомлень, що ТРЦ є ціллю для російських шахедів, кияни чимдуж евакуюються з приміщень під час виття сирен.
На прибутковість торговельних центрів впливають зміни у структурі комерційної нерухомості, зокрема зростання популярності компактних форматів, таких як приміщення на перших поверхах житлових будинків та ритейл-парки. Цей тренд спостерігається вже кілька років. Виникають процеси, що нагадують диверсифікацію джерел енергетичних ресурсів: замість величезних торгових точок з'являються численні маленькі. Яким чином зміниться майбутнє традиційних торгових центрів?
Перехід до компактних форматів
Комерційні приміщення на перших поверхах житлових будинків стають невід'ємною частиною сучасного житлового розвитку. Це трансформує функціональне призначення різних видів нерухомості. Якщо великі торгово-розважальні центри приваблюють відвідувачів різноманіттям магазинів та розважальних закладів, то комерційні об'єкти в житлових районах в основному націлені на задоволення повсякденних потреб мешканців.
Засновник і CEO компанії "Архіматика" Дмитро Васильєв прогнозує, що розвиток місцевої торгівлі поступово змінить розподіл попиту між житловими комплексами та торговими центрами. Він зазначає, що споживачі все частіше будуть обирати місце для покупок, орієнтуючись на зручність: наскільки швидко і без зайвих зусиль можна отримати необхідний товар або послугу.
"Навіщо витрачати час на поїздки до торговельних центрів, шукати місце для паркування та підніматися кілька поверхів, якщо все необхідне можна знайти поруч з домом? Зі збільшенням кількості бізнесів у пішій доступності зменшується потреба відвідувати ТРЦ. Великі мережі це усвідомлюють і відкривають маленькі магазини поблизу житлових районів," - зазначає Васильєв.
Деякі бізнес-сегменти можуть виграти від розташування поза територією торгово-розважальних центрів. Наприклад, ресторани все частіше звертають увагу на street-retail у житлових комплексах, зазначає Наталія Кравець, комерційна директорка Dragon Capital Property Management. Серед переваг такого формату вона виділяє можливість створення літньої тераси та самостійного встановлення графіка роботи. Окрім того, у цьому форматі можуть працювати аптечні супермаркети, зоомагазини, магазини дитячих і спортивних товарів, а також інші спеціалізовані бізнеси.
З'являються і convenience-центри - невеликі об'єкти, орієнтовані на повсякденний попит і розташовані ближче до покупця. Цей формат розвивається завдяки продуктовим мережам у форматі "біля дому" та дискаунтерам (магазини з цінами нижче середніх - ЕП), каже директорка компанії UTG Євгенія Локтіонова.
Перехід до компактних форматів є тривалою тенденцією. Відповідно до інформації UTG, в останні роки більше ніж 80% нових торгових площ, які були заплановані або вже відкриті, складають невеликі об'єкти, що мають районне значення, а також приміські формати.
"Районні ТЦ площею до 20 тисяч квадратних метрів стали основою нового девелопменту. Вони забезпечують швидкі щоденні покупки в межах 15-хвилинної доступності, мають низьку вакантність і швидше окупаються", - каже Локтіонова.
Ще один формат, що набирає популярності, - ритейл-парки в передмістях та вздовж великих автомобільних трас. Їхня перевага - окремі входи до кожного магазину безпосередньо з паркувального майданчика, що робить покупки швидшими та зручнішими для автомобілістів, вважають в UTG.
Однак зростання популярності компактних форматів не вказує на те, що ринок відмовляється від великих торгово-розважальних центрів. Торгова нерухомість стає все більш різноманітною, а різні формати дедалі чіткіше виконують свої специфічні ролі, зазначає директорка з маркетингу та ринкових досліджень компанії Expandia Діана Квітчук.
За її словами, великі ТРЦ зберігають роль destination-об'єктів з широким набором орендарів, зонами закладів харчування та розважальною складовою. Натомість районні ТЦ, ритейл-парки та convenience-центри орієнтуються передусім на повсякденний попит і мають меншу, чітко визначену зону охоплення.
Великі торгово-розважальні центри продовжують бути основними осередками для модного рітейлу та великих зон розваг, зазначає Локтіонова. Проте, процес будівництва нових об'єктів практично призупинився, і девелопери зосередили свої зусилля на адаптації існуючих ТРЦ, зокрема, на створенні укриттів та впровадженні автономних джерел енергії.
Чи суперечать чи задовольняють різні потреби одна одну?
За словами Локтіонової, на ринку комерційної нерухомості відбувається зміна ролей між великими торговими центрами та їх меншими аналогами. Великі ТРЦ починають перетворюватися на місця для відпочинку, соціальних взаємодій і шопінгу, який акцентує увагу на отриманні емоцій, в той час як менші формати беруть на себе роль для швидких покупок.
Магазини, що розташовані на перших поверхах нових житлових комплексів, орієнтовані на іншу цільову групу та мають специфічні функції, зазначає Кравець. Вона підкреслює, що у таких комплексах переважно відкриваються заклади формату "поряд з домом". Набагато рідше в них можна зустріти магазини одягу та взуття від великих мереж або міжнародних брендів.
"Якщо подібні магазини існують, то їх асортимент зазвичай орієнтований на споживачів з доходами нижчими за середні - до прикладу, мережі на кшталт 'Територія низьких цін' або 'Конфіскат'. Такі орендарі зазвичай не знаходять місця у великих професійних торгових центрах," - зазначає Кравець.
Одночасно деякі орендарі присутні як у житлових комплексах, так і в масштабних торгових центрах. Серед них варто відзначити "Антошку", "Будинок іграшок", супермаркети, а також магазини формату "дрогері" - такі як EVA, Watsons, Prostor. Однак, навіть у цих ситуаціях цілі шопінгу та споживчі сценарії суттєво різняться, зазначає Кравець.
Розвиток малих ТЦ - не заміна великих, а формування в довгостроковій перспективі багаторівневої системи торговельної нерухомості, зазначає Квітчук.
Пряма конкуренція між ними виникає нечасто - переважно тоді, коли оператори одного типу, наприклад продуктові супермаркети, починають дублювати функції один одного на межі зон охоплення. В інших випадках різні формати радше доповнюють один одного, оскільки задовольняють різні споживчі потреби.
Відвідуваність торгово-розважальних центрів досягає свого максимуму у вихідні дні. Як зазначає Кравець, якщо немає необхідності в тривалому шопінгу або розвагах, споживачі не прагнуть відвідувати великі ТРЦ. Для задоволення повсякденних потреб вони зазвичай обирають магазини та сервіси, розташовані у своєму мікрорайоні або житловому комплексі, найчастіше в будні дні.
Вулична торгівля в житлових комплексах задовольняє щоденні потреби місцевих мешканців у продуктових магазинах, аптеках, кав'ярнях та салонах краси, зазначає Квітчук. Найбільшу конкуренцію з боку комерційних об'єктів можуть відчувати маленькі районні торгові центри з недостатньо розробленою концепцією та обмеженим асортиментом орендарів, особливо якщо їхні пропозиції значною мірою повторюють асортимент магазинів та послуг, які вже є в сусідніх житлових комплексах.
Що чекає на торгово-розважальні центри?
Протягом наступних пʼяти-десяти років найбільш активно розвиватимуться формати, які сприяють заощадженню часу споживачів та зменшують необхідність у подорожах, вважає Васильєв. Це особливо стосується щоденного харчування: малих продуктових магазинів, кулінарій, пекарень, кав'ярень, ресторанів, а також фермерських і спеціалізованих магазинів.
"На мою думку, існує величезна можливість в галузі послуг, таких як первинна медична допомога, лабораторні дослідження, стоматологічні послуги, фітнес-центри, салони краси, хімчистки, ремонт одягу та взуття, зоомагазини, ветеринарні клініки, а також дитячі гуртки та спортивні секції," - зазначає генеральний директор компанії "Архіматика".
Структура нового будівництва вказує на тенденцію ринку до компактних форматів. За прогнозами на 2026 рік, більшість об'єктів, запланованих до відкриття в регіонах, будуть торговими центрами площею до 20 тисяч квадратних метрів, зазначає Квітчук. Згідно з аналізом Expandia, більше ніж 150 тисяч квадратних метрів нових пропозицій припадатиме на маленькі районні торгові центри та ритейл-парки. При цьому девелоперська активність переважно зосереджена у західних та окремих центральних регіонах країни.
У той же час, ринок комерційної нерухомості в Україні демонструє географічну та структурну нерівномірність, зазначає Локтіонова. Загальний ризик "перегріву" пропозиції є локальним і стосується певних регіонів та форматів, а не ринку в цілому.
Квітчук погоджується, що питання перенасичення торговими площами не є актуальним. Київ займає перше місце за рівнем забезпечення якісними торговими площами — 533 квадратних метри на тисячу мешканців до кінця 2025 року, тоді як інші міста-мільйонники поступово наздоганяють його.
На тлі активізації регіонального девелопменту забезпеченість торговими площами за межами Києва зростає. У середньостроковій перспективі це може сприяти формуванню збалансованої структури торговельної нерухомості в Україні.
Кравець із Dragon Capital Property Management каже, що багато років чує розмови про загрозу для ТРЦ - спочатку з боку онлайн-торгівлі, а тепер і з боку районних об'єктів, які частково перетягують трафік великих торгових центрів.
"Не думаю, що через п'ять років ми побачимо ситуацію, коли успішні ТРЦ втратять свою актуальність. Звичайно, вони будуть змінюватися, оптимізувати концепції, з'являтимуться нові формати та функції, можливо, змінюватиметься співвідношення між торгівлею, сервісами, харчуванням і розвагами.
Однак це буде еволюційний процес, а не радикальна трансформація моделі. Відомі торгово-розважальні центри продовжать залишатися місцями, куди відвідувачі приходять не лише за покупками, а для того, щоб насолодитися комплексним шопінгом, відпочинком, розвагами та провести час з родиною, - зазначає вона.
Васильєв також вважає, що великі торгово-розважальні центри збережуть ті елементи, заради яких люди готові долати відстань: ключових орендарів, різноманітність мережевих магазинів, кінотеатри та парки атракціонів. Проте їм потрібно буде змагатися за зручність: тривалі маршрути та складна навігація можуть відлякувати відвідувачів. На його думку, першими втратять своїх клієнтів ті ТРЦ, які не забезпечують комфортних умов.
"Майбутнє належить торговельно-розважальним центрам, які перетворюються на справжні осередки міського життя, а не просто зібрання магазинів. Комфортне середовище, зелені зони, зручні маршрути та простори для відпочинку – все це робить такі місця привабливими для тривалого перебування," – зазначає архітектор.
#
