Пастка для інвесторів або виклик для ФДМУ? Які таємниці ховає процес приватизації Ocean Plaza?

В Україні триває процес великої приватизації, і яскравим прикладом цього є Ocean Plaza, де державна частка становить 66,65%. Однак складна юридична структура та кредитні зобов'язання ставлять під загрозу прозорість продажу. Більше інформації про перспективи цього торгово-розважального центру можна знайти в статті РБК-Україна.

Головне

27 квітня Фонд держмайна анонсував презентацію звіту за перші 100 днів роботи нового голови Дмитра Наталухи. Найімовірніше, однією із головних тем цього заходу стане не статистика, а майбутнє Ocean Plaza - об'єкта в унікальній локації, що є фактично єдиним ТРЦ такого масштабу, максимально наближеним до центру столиці.

Ринок знаходиться в очікуванні старту продажів вже два роки, проте реальних кроків досі не зроблено. Кейс цього ТРЦ - це іспит на те, чи навчилася держава давати раду націоналізованому майну.

Багато звичайних людей навіть не знають, що саме було вилучено і чому певним непрозорим силам вигідніше затримувати процеси відкритої реалізації такого привабливого об'єкта комерційної нерухомості в центрі столиці.

Процес затримується через складну структуру активу. На сьогоднішній день держава, через Фонд державного майна України (ФДМУ), володіє часткою в 66,65% у ТОВ "Інвестиційний союз "Либідь", яка була конфіскована у російських олігархів Ротенбергів, що надає їй практично повний контроль над підприємством. Однак важливо зазначити, що держава також конфіскувала право вимоги до цього товариства у вигляді кредиту без відсотків на суму 148 мільйонів доларів. Крім кредиту, держава отримала право на іпотеку, що включає заставу всієї нерухомості комплексу, зокрема будівель, паркінгів та земельних ділянок.

Оскільки процес приватизації знову відтерміновується, торгово-розважальний центр втрачає свою інвестиційну привабливість. Під державним контролем колишній елітний актив швидко втрачає свої позиції на ринку.

Поки ФДМУ звітує про успіхи, Ocean Plaza демонструє падіння доходів та критичне зростання вакантних площ. Процес перемовин нового менеджменту з ключовими орендарями ускладнюється тривалими бюрократичними процедурами, що є характерним для державних активів. Як результат - замість підвищення операційної ефективності - системний відтік бізнесу, що щодня підриває інвестиційну привабливість об'єкта (про те, як з Ocean Plaza йдуть орендарі, зокрема говорила підприємиця Тетяна Вовк в інтерв'ю LIGA.net).

Крім того, строк повернення позики закінчився 31 грудня 2025 року, проте відсотки все ще нараховуються, що за чотири місяці призвело до збільшення боргу більше ніж на 7 мільйонів доларів, втягуячи компанію в фінансову прірву.

Відвідувачі помічають зміни навколо себе. У соціальних мережах з'являються нарікання на побутові проблеми: користувачі груп все частіше висловлюють незадоволення щодо непрацюючих ескалаторів, туалетів і неприємних запахів, які виникають через недостатнє обслуговування. У цей же час на ринку виникає ще одне, набагато більш незручне питання: чи не стає затягування процесу приватизації та погіршення стану об'єкта частиною плану з його підготовки до продажу за заниженою вартістю?

"Коли об'єкт роками не продають, але паралельно він втрачає орендарів, накопичує борг і заходить у процедуру зі слабшими операційними показниками, це неминуче викликає питання, чи йдеться лише про неефективність, чи про свідоме знецінення перед продажем. Саме так у багатьох учасників ринку виглядає логіка: спочатку послабити актив, а потім пояснити його дешевший продаж "ринковими умовами", - розповідає директор Інституту світової політики Євген Магда.

Зараз перед Фондом стоять два основні шляхи продажу активу, кожен із яких є балансом між швидкими грошима та інтересами держави. Спробуємо поглянути на кожен із них.

Ocean Plaza (зображення: Віталій Носач, РБК-Україна)

Держава має можливість ініціювати судовий процес для вилучення нерухомості та подальшого продажу її як об'єкта малої приватизації. На перший погляд, це здається найефективнішим методом реалізації активу. Проте саме цей варіант викликає численні сумніви.

"Якщо держава, маючи контроль над компанією та право вимоги, обирає не модель, що зберігає цілісність активу, а шлях продажу через реалізацію іпотеки, ринок може сприйняти це як намір продати не бізнес, а фактично вже "розібраний" актив. У такій ситуації знецінення перед продажем перестає бути випадковим явищем і стає складовою частиною процесу", - зазначає економіст Борис Кушнірук.

У звичайній ринковій логіці кредитор, який контролює право вимоги та має в заставі основний дохідний актив боржника, намагається не знищити його вартість, а повернути вкладені кошти через збереження життєздатності бізнесу. Іпотека в такій моделі є інструментом забезпечення та тиску на боржника, а не самоціллю.

Ось чому спроба реалізувати Ocean Plaza шляхом іпотеки виглядає як план, у рамках якого актив може бути навмисно знецінений перед продажем. Це дозволить потім обґрунтувати його нижчу вартість посиланням на юридичні причини або ринкові умови.

Окрім загрози знецінення, цей варіант має також чітку юридичну вразливість. Процес реалізації може стати підставою для окремого судового розгляду, а в разі початку продажу під ризиком опиняться і оцінка активів, і сама процедура аукціону, включаючи його результати.

Якщо цей прогноз підтвердиться, виникне логічне питання щодо доцільності такого рішення і щодо того, чи дійсно воно відповідає інтересам певних осіб. Адже у випадку продажу активу через іпотеку, за оцінками експертів, держава зможе отримати не більше ніж 3 мільярди гривень, оскільки в такому разі актив буде оцінено лише за вартістю іпотеки, а не за бізнес-потенціалом. Якою буде реакція численних фахівців Міністерства юстиції, РНБО та правоохоронних органів, які ретельно досліджували зв'язки фігурантів справи з Аркадієм Ротенбергом, і завдяки зусиллям яких держава конфіскувала цей актив на суму майже 12 мільярдів гривень, коли вони дізнаються, що актив було продано вчетверо дешевше за вартість конфіскації?

Ocean Plaza (зображення: Віталій Носач, РБК-Україна)

Схоже, що уряд остаточно втратив терпіння через безкінечні обіцянки продати Ocean Plaza "вже найближчим часом". Це призвело до ухвалення Постанови Кабінету Міністрів №75, яка ввела нові правила для реалізації активів, на які накладено санкції, та надала державі більше можливостей для організації продажу. Тепер вибір моделі приватизації стане випробуванням як для Фонду державного майна України, так і для уряду під керівництвом прем'єр-міністерки Юлії Свириденко.

Новий порядок, зокрема, не перешкоджає Фонду продажу лише державної частки у 66,65%, зберігаючи за державою право на вимоги за кредитом та включаючи до умов приватизації зобов'язання інвестора щодо погашення кредитної заборгованості.

У даній ситуації виплата боргу може бути розподілена на кілька років, з визначеним планом та додатковими умовами, які знижують початкове навантаження на покупця та формують вигіднішу інвестиційну структуру.

Ця структура надає можливість державі не лише одноразово заробити на продажу частини активу, але й забезпечити стабільні регулярні надходження в майбутньому. Для інвестора така схема означає зниження початкових витрат, розширені можливості для фінансового планування та більш ясний термін управління активами.

У цілому, ця концепція виглядає як більш адаптивна модель, в якій уряд має можливість очікувати вищих загальних фінансових показників, тоді як ринок отримує можливість для справжньої конкуренції на аукціонах, а не лише формального продажу "своїм".

"Що меншою є спокуса швидко реалізувати заставу або довести актив до стану, коли його можна продавати з великим дисконтом, то вищі шанси, що приватизація відбудеться як ринкова угода, а не як перерозподіл під заздалегідь визначеного покупця", - коментує Кушнірук.

Також варто зазначити, що перелік актуальних кандидатів на Ocean Plaza, які аналізуються фахівцями, виглядає досить різноманітно: серед них можна виділити Вагіфа Алієва, Томаша Фіалу, Віталія Хомутинніка, Андрія Журжія, а також потенційно інших учасників.

Тож пресконференція 27 квітня має дати відповідь: чи готовий ФДМУ до гри "в довгу"? Якщо фонд обере шлях найменшого опору, суспільство цілком може отримати або провалений аукціон, або продаж, навколо якого ще довго звучатимуть питання про те, чи був це ринок, чи лише добре підготовлений перерозподіл активу.

Ocean Plaza - це вітрина. І те, як її продадуть, покаже іноземним інвесторам, чи варто взагалі заходити в Україну, де державна приватизація іноді нагадує мінне поле.