На південній частині Києва розташоване неповторне місце. Місцеві жителі прагнуть зберегти його для майбутніх поколінь, тоді як забудовник має намір надати йому новий розвиток. Хто ж вийде переможцем у цій боротьбі?
У 990-х роках князь Володимир Великий розпочав створення оборонних міст навколо Києва для забезпечення захисту столиці від кочових загроз. В результаті цього були засновані міста-фортеці, такі як Вишгород на півночі, Білгород на заході (сучасний Білогородка), Василів (тепер Васильків) на південному заході та Пересічень на півдні.
Внаслідок того, що укріплення були збудовані з дерева, вони не дійшли до сучасності. Однак з 19-го століття археологи виявляли залишки стародавніх поселень, поховань та скарбів, захованих під землею в різних регіонах.
Сьогодні на території Пересічня знаходиться район Китаїв у Голосіївському районі Києва. Це досить віддалений мікрорайон, що відзначається переважно приватними забудовами, кількома багатоповерхівками, монастирем, ставками та межею Національного природного парку "Голосіївський".
У період, коли Київ очолював Олександр Омельченко, частина територій Китаєва та кілька прилеглих земель потрапили у приватну власність. Під час керівництва Леоніда Черновецького ці ділянки отримали цільове призначення "під забудову" не зовсім легальним шляхом.
Протягом двох десятиліть забудовники неодноразово намагалися розпочати будівництво житлового комплексу, проте жодна з цих спроб не увінчалася успіхом. Наразі проектом займається компанія KAN Development під керівництвом Ігоря Ніконова.
Громадські організації та активісти вже не перший рік виступають на захист цієї території від великомасштабної забудови. Вони вказують на те, що тут не проводилися детальні археологічні дослідження, і, таким чином, будівництво може відбутися на ділянці, що має історичну, культурну та соціальну цінність.
Ніконов заперечує звинувачення, стверджуючи, що він вступив у "законну історію" і закликає розібратися з чиновниками київської адміністрації та Міністерства культури, які займалися підготовкою документів два десятиліття тому. Він готовий інвестувати в археологічні розкопки та обіцяє не втручатися в території, де можуть бути виявлені залишки давніх поселень. Однак ситуація виглядає занадто складною, щоб знайти в ній спільну мову.
Пересічень поставав перед очима як звичайне місто-фортеця свого часу: на піднесеній ділянці землі височіла укріплена цитадель, а більшість населення знаходила притулок у зовнішньому поселенні, розташованому біля основи пагорба. Дещо далі від міста, на просторах, були насипані кургани, в яких покоїлися померлі та загиблі.
Місто, ймовірно, зникло у 1240 році внаслідок монголо-татарського вторгнення. Згідно з різними джерелами, в період з 11 по 13 століття в пагорбах, де раніше розташовувався замок, утворилася система підземних келій, відома як Китаївські печери, які за своєю структурою нагадують печери Києво-Печерської лаври. У 18 столітті неподалік від печер був заснований Троїцький Китаївський чоловічий монастир.
Китаїв як пам'ятку археології взяли на державний облік у липні 1965 року постановою Ради міністрів Української РСР. Чітких меж пам'ятки не було, їх вказали описово, адже у СРСР не було приватної власності, і всі земельні та будівельні питання вирішувались у владних кабінетах. У 1986 році тут провели археологічні дослідження, за результатами яких склали паспорт об'єкта.
У 2009 році Міністерство культури України включило Китаїв до державного реєстру нерухомих пам'яток, визнавши його об'єктом культурної спадщини національного значення, грунтуючись на паспорті, складеному у 1986 році. Які саме межі були визначені для цієї пам'ятки? В'ячеслав Баранов, представник Інституту археології Національної Академії Наук (НАН), зазначає, що межі були окреслені "на око" самими археологами.
"Це називається не інструментальна зйомка. В паспорті того часу немає карт. Є опис словами та посилання на архів і археологічні дослідження Китаєва. У 2009 році Мінкульт розробив рамочне рішення, жодних нових паспортів не створювали", - пояснює Баранов.
У околицях пам'ятки еволюційно розвивалося життя - в Китаєві, а також в сусідніх місцевостях Самбурка і Болгарське оселялися люди. Національна академія аграрних наук (НААН) займалася селекцією дерев, а в період радянської влади було зведено кілька дев'ятиповерхових будинків.
На початку 2000-их років НААН відмовляється від своїх земель, їх передають з-під державної власності у комунальну, і у 2004 році Київрада віддає в оренду на 20 років п'ять ділянок загальним розміром 59 га компанії "Київська овочева фабрика".
Протягом 20 років відбулося декілька спроб розпочати будівництво, однак жодна з них не мала успіху. У 2024 році Київська міська рада вирішила подовжити термін оренди земельних ділянок у Самбурках та Болгарському ще на 5 років. Щодо ділянок у Китаєві, тривають судові розгляди, тому це питання не було внесено до порядку денного. Якщо суд винесе рішення на користь забудовника, оренда цих ділянок буде автоматично продовжена.
Київська міська державна адміністрація видала містобудівні умови та обмеження для ділянки в Самбурках, що є основним документом від місцевих органів влади, що дозволяє розпочати будівництво.
"Київська овочева фабрика" є власністю Віктора Пилипишина, який з 1998 року активно займається політичною діяльністю. Він обіймав посаду депутата Київської міської ради, керував Шевченківською районною держадміністрацією та був обраний до Верховної Ради. Пилипишин підтримав "диктаторські" закони 16 січня 2014 року.
Згідно з інформацією, наданою активістами громадської організації "Захистимо Китаїв" - Мариною Коваленко, Наталією Мар'янович та Анастасією Каширіною, процес виділення земельних ділянок у Голосіївському районі для "Київської овочевої фабрики" курував Володимир Яловий, сват депутата Пилипишина. Яловий є депутатом Київради протягом п'яти скликань, включаючи поточне, і представляє "Опозиційну платформу - За життя".
У 2017 році Пилипишин запросив стати девелопером проєкту забудови Китаєва компанію Saga Development Андрія Вавриша. Той представив громадськості концепцію від архітектурного бюро Architectural Prescription Григорія Зотова, яка передбачала малоповерхову забудову та мінімальне втручання в природу.
Громадські активісти, у свою чергу, закликали до повної відмови від втручання в території Китаєва, Самбурок та Болгарського, наводячи низку переконливих аргументів, які ми детально розглянемо далі. Врешті-решт, Вавриш вирішив не реалізовувати забудову в Китаєві, проте його рішення не було викликане аргументами місцевих жителів, а стало наслідком інших обставин, про що він розповів у коментарі для ЕП.
"Був там один активіст. Він вийшов на мене з пропозицією "поділитись". А це був 2019 рік, Зеленський виграв вибори, я розумів, що через мою дружбу з Андрієм Богданом вони використають цю ситуацію на свою користь, я буду більмом на очах у президента. Тому я вирішив вийти з проєкту з політичних мотивів.
"Цікаво, що цей активіст згодом став депутатом від 'Слуги народу', представляючи Голосіївський район, але незабаром його виключили з фракції серед перших", - розповідає Вавриш.
Розробник утримався від називання імені особи, яка брала хабар, але за описом можна припустити, що йдеться про колишнього голову Громадської ради при Голосіївській райдержадміністрації Олександра Юрченка. На дзвінок редакції Юрченко не відповів.
У 2021 році компанія KAN Development розпочала новий проєкт з розвитку території Китаєва. Цього разу Пилипишин ухвалив рішення позбутися "валізи без ручки", передавши земельні ділянки "Київської овочевої фабрики" в суборенду Ігорю Ніконову без можливості повернення.
Ніконов впродовж восьми років реалізує проект одного з найзнаковіших своїх комплексів - "Файна Таун", розташованого на території, що належить компанії Пилипишина. Після невдалого досвіду з Вавришем у Китаєві, колишній народний депутат звернувся до Ніконова з пропозицією, і той дав свою згоду.
Вавриш вважає, що KAN - ледь не єдина компанія на ринку, в якої є сили позмагатися за проєкт. "Якщо в когось і вийде, то в Ніконова. Він єдиний, хто може привести людей в інші ЖК, які він побудував, і сказати: "Подивіться, як гарно. Хочете так само?", - каже Вавриш.
Діалог між сторонами відбувається у заочному режимі, переважно через медіа та соціальні мережі. Активісти разом із державними органами висловлюють п’ять категорій аргументів, чому забудова в Китаєві та прилеглих територіях є недопустимою: юридичні, історичні, культурні, інфраструктурні та екологічні. Розглянемо позиції кожної зі сторін за цими напрямами.
Юридичний можна перефразувати як "правовий" або "юриспруденційний".
Пам'ятки археології та землі, на яких вони розташовані, можуть перебувати тільки у державній власності, йдеться у законі "Про охорону культурної спадщини". Відповідно, "добровільна" відмова від користування землями Китаєва Інститутом садівництва НААН у 2004 році й миттєва їх передача у комунальну власність Києва була незаконною, повідомили ЕП в Офісі генпрокурора.
Ключова претензія активістів до Ніконова: він не міг не знати про історичну, археологічну та культурну цінність території, на яку заходить, просто ігнорує ці факти. Йому точно мало бути відомо про спротив громади Вавришу, триваючі суди та проблеми з інфраструктурою, додають вони.
Ніконов зазначає, що на початковому етапі проекту юристи компанії KAN Development провели детальний аналіз і не виявили жодних конфліктів. "Я завжди підходжу до справи обережно. Коли я приєднувався до проекту, провів зустріч з археологом Всеволодом Івакіним. Він прямо сказав мені: на ваших орендованих територіях немає нічого цінного, але на сусідніх ділянках слід провести додаткові дослідження," – поділився Ніконов.
Розробник стверджує, що його земельні ділянки не знаходяться в межах охоронної зони пам'ятки, і на підтвердження наводить карту Міністерства культури, видану в 2009 році.
Вавриш підтверджує його слова: "Пам'ятка та проведені археологічні розкопки - вся ця діяльність, що хтось намагається подати як незрозумілу, вже була здійснена. Система охорони існує, вона ясна та затверджена урядом", - зазначає власник Saga.
Прокурори іншої думки, тому подали до суду два позови, спрямовані на недопущення руйнування пам'ятки та її збереження для майбутніх поколінь. Позивачі вважають, що Київрада незаконно сформувала дві ділянки площею 21,5 та 4,7 га за рахунок частини території пам'ятки (загалом - 17 га) і незаконно передала їх компанії Пилипишина.
Господарський суд м. Києва став на сторону відповідача. Наразі справи розглядаються в апеляційній інстанції. Ніконов сприймає позови як певну "класову боротьбу". "Хтось робить собі кар'єру, пропонують "забрати і поділити", а прокурори йдуть на поводу. Держава ж втрачає мільярди гривень", - обурюється власник KAN.
На момент публікації статті Міністерство культури не надало відповідь на запит ЕП.
Історичний можна перефразувати як "такої, що має історичне значення" або "пов'язаний з історією".
Ніконов висловив готовність фінансувати археологічні дослідження в Китаєві, Самбурках та Болгарському. У разі виявлення артефактів або залишків давніх поселень, він планує за власні кошти створити музей. Тим не менш, забудовник має певні сумніви щодо історичної цінності цих територій.
«Поза межами укріплень проживали селяни, які займалися обробкою землі. Я переконаний, що в цьому поселенні немає жодних будівель чи цінних артефактів. Активісти висловлюють припущення, що там може бути щось цікаве, але не надають жодних доказів. Я ж готовий фінансувати археологічні розкопки за власний рахунок, щоб підтвердити свою точку зору», - зазначає він.
Археолог Іван Зоценко у бесіді з виданням "Куншт" зазначив, що кожен новий етап розкопок супроводжується знищенням культурної спадщини — відбувається порушення культурного шару, а також вилучення артефактів. Він вважає, що доцільніше зберегти ці території на деякий час, дати їм спокій, щоб через 30-50 років, коли технології археології зроблять крок вперед, можна буде здійснювати дослідження за допомогою сканерів замість традиційних лопат.
На думку Мар'янович і Каширіної, проведення нових розкопок на даний момент не є необхідним, оскільки в 2017 році Інститут археології НАН уже детально вивчав територію Китаїв на замовлення власника ділянки, якою є "Київська овочева фабрика", під керівництвом Вавриша.
Дослідження виявило існування давнього міста та численних цінних артефактів. Після завершення чергових робіт, активісти вважають, що буде підготовлений новий звіт для KAN, в якому можуть бути переглянуті межі територій, що мають археологічне та історичне значення.
Ніконов стверджує, що версія звіту дослідження, яку він має, значно відрізняється від тієї, що представлена прокурорами в суді. Він висловлює підозри щодо фальсифікації: "Невідомо як, але в прокуратурі виявився звіт із чотирнадцятьма підробленими сторінками. Ми займаємося розслідуванням цього питання і обов'язково з'ясуємо, хто, коли і в якому місці здійснив підробку".
Активістки акцентують увагу на іншій фальсифікації: в якийсь момент з назви паспорта пам'ятки 1986 року "Городище, поселення та могильник" прибрали слово "поселення". Це дає забудовнику широке поле для маніпуляцій щодо спірних ділянок, де він збирається будувати, і за які тривають судові суперечки.
Скептицизм Ніконова щодо можливих цінних знахідок на його територіях спростовується одним фактом: у травні 2025 року в Національному музеї історії України була представлена виставка скарбів, виявлених у Китаї. У 1896 році місцевий селянин натрапив на візантійську амфору, в якій виявилися срібні гривні 11-12 століття та прикраси, виготовлені в Середній Азії. Яка кількість скарбів може ховатися на більшій глибині - це залишається відкритим питанням.
Культурний можна перефразувати як "зав'язаний на культурі" або "світоглядний".
Ні в Києві, ні у Вишгороді, ні в Білогородці, ні у Василькові не збереглися давні комплекси городищ та поселень. Дерев'яні споруди згоріли, могильники зрівняли із землею, на місці посадів - щільна забудова. Китаїв - єдине місце в Середньому Подніпров'ї, яке зберегло планувальну структуру, де процес урбанізації був мінімальним, і можна неозброєним оком побачити ландшафт 1000-річної давності.
Зоценко зазначає, що Китаїв є матеріальним свідченням формування та витоків української державності, корені якої сягають Києва. "Саме тут, у другій половині 10 століття, зароджувалась Русь, а не в Ладозі, як намагається довести російська історія," - зазначає він.
В Генеральній прокуратурі зазначають, що території Китаїв та прилеглі райони відносяться до земель, що мають історико-культурну цінність, і можуть бути використані лише відповідно до їх призначення. Це виключає можливість зведення житлових будівель на цих ділянках.
"Будівництво об'єктів для громадського та комерційного призначення, а також торговельно-розважальних центрів, офісних приміщень і паркінгів на території Китаєва є неприйнятним, адже це може призвести до незворотної втрати археологічної пам'ятки, яка є безцінним джерелом інформації про виникнення та розвиток української державності", - зазначили в Офісі Генерального прокурора у відповіді на запит Економічної правди.
Ніконов переконаний, що жителі регіону не захищають ландшафт, а скоріше свої "городи, погреби, гаражі та унікальний спосіб життя". Він запевняє, що в разі будівництва готовий виплатити всім компенсації, як це було під час демонтажу гаражів на Нивках для проекту "Файна таун", незважаючи на те, що власники стоянок не мали на них жодних документів.
Інфраструктурний
Жителі Мишоловки стурбовані можливим будівництвом, яке, на їхню думку, лише погіршить ситуацію з трафіком на вузьких вулицях мікрорайону та призведе до збільшення заторів. В даний час, щоб дістатися до інших районів Києва, вони користуються проспектом Науки або Столичним Шосе. Однак, щоб потрапити на останнє, часто доводиться чекати в черзі перед активним залізничним переїздом.
Ніконов запевняє, що планує розширити вулиці Ягідну та Китаївську, зазначаючи, що проспект Науки зможе без зусиль впоратися з автомобільним потоком. Він стверджує, що для KAN Development важливо знайти рішення для "дорожнього" питання, щоб залучити нових інвесторів у майбутньому.
Розробник демонструє журналісту ЕП візуалізації проєкту, які були створені архітектурним бюро "Архіматика", проте просить утриматися від їх публікації. На представлених зображеннях зображена низькоповерхова забудова, що органічно вписується в навколишній ландшафт. Найбільш детально опрацьована територія знаходиться в Самбурках, де планується зведення більше 40 секцій, висота яких коливатиметься від 4 до 7 поверхів.
"Діма Васильєв не піде на компроміси, якщо це суперечить його цінностям. Ми збережемо всі дерева та водойми, не зіпсуємо природний ландшафт. Відверто зізнаюся, я закоханий в це місце і в цей проєкт. Моя мета вже не лише заробіток. Я не можу собі дозволити втратити обличчя в Китаї. Тому ми вчинемо все на найвищому рівні," - зазначає Ніконов.
Існують ще дві важливі проблеми, пов'язані з інфраструктурою: вузький діаметр каналізаційних труб та розташування шести кладовищ у зазначених районах. Зокрема, 300-метрова санітарна зона, що оточує кладовище в Болгарському, займає значну частину території, котра перебуває в суборенді у Ніконова.
Сам розробник зазначає, що межа складає 150 метрів і стверджує, що в санітарній зоні планується будівництво спортивних майданчиків та паркінгів, а житлові комплекси чи навчальні заклади тут не з'являться.
Ніконов стверджує, що орендар земельної ділянки добросовісно виконував свої зобов'язання перед київською громадою, сплативши в цілому 5 мільйонів доларів орендної плати до міського бюджету. Коваленко звернулася до Державної податкової служби, де отримала інформацію, що до 2017 року оренда не була сплачена. Пресслужба KAN пообіцяла надати документи, що підтверджують оплату, але обмежилася лише уточненою сумою — загалом 8,2 мільйона доларів з 2009 року.
Екологічний можна перефразувати як "природоохоронний" або "екологічно безпечний".
Землі, передані "Київській овочевій фабриці" в оренду, входили до проєкту створення Національного природного парку (НПП) "Голосіївський". В процесі підготовки проєкту створення НПП, допоки президент Віктор Ющенко у 2009 році не підписав указ, багато земель встигли "відкусити" забудовники - у Пирогові, Феофанії, на Теремках, Жуковому та Галерному островах.
На сьогоднішній день території в Китаєві, Самбурках та Болгарському виконують функцію буфера, частково відведені під земляні ділянки природно-заповідного фонду та aspirują на включення до складу "Голосіївського" в рамках другого етапу розширення меж парку, зазначає заступник директора НПП Олег Година.
"Якщо райони Китаїв і Самбурки забудують, чисельність населення зросте на 15 тисяч людей. Вони почнуть використовувати територію національного парку як прибудинкову зону. Це антропогенне втручання призведе до витоптування екологічно важливих ділянок та загрози для червонокнижних видів рослин і тварин", - зазначає Година.
Також активісти та представники "Голосіївського" побоюються, що через певний час, "коли складеться кон'юнктура", Ніконов з іншими забудовникам пролобіюють прокладення дороги через нацпарк до вулиць Академіка Заболотного або Пирогівський Шлях. Ніконов флегматично відповідає: "Мені цього не дадуть зробити".
Протягом останніх кількох років Ніконов надав кілька компліментарних інтерв'ю youtube-блогерам та телевізійним журналістам. У кожній розмові він ставить під сумнів легітимність активістів та звинувачує їх у гальмуванні економічного прогресу країни.
У бесіді з журналістом ЕП Ніконов зазначає, що не фінансував жодного блогера і не висловлював невдоволення на адресу активістів. "Моя критика спрямована на систему та правоохоронні органи, які піддаються тиску з боку активістів. Дехто використовує це для власної кар'єри, створюючи хаос, а прокуратура, на жаль, вважає за норму 'покарати' бізнес", - говорить Ніконов без остраху.
Вавриш характеризує Китай як "один з найбільш доступних мікрорайонів у місті". "Якщо ціни на нерухомість тут нижчі, ніж у сусідніх районах, це свідчить про певні проблеми. Під час громадських обговорень я намагався донести до людей важливість процесу джентрифікації. Проєкт може мати як позитивні, так і негативні аспекти, але загалом розвиток території завжди приносить користь місту і його мешканцям," - зазначає він.
Ніконов зазначає, що якщо житловий проект буде реалізований, ціни на нерухомість у околицях зростуть "в кілька разів", що матиме прямий вплив на фінансове становище місцевих жителів. Він також намагався запросити членів ГО "Захистимо Китаїв" на особисту зустріч для обговорення суперечливих аспектів, але вони відмовилися від цієї пропозиції.
Активісти, археологи та екологи пропонують або зберегти землю незайманою для прийдешніх поколінь, або створити музейний простір з високим туристичним потенціалом. Забудова для них - найгірший сценарій. "Ця територія має всі критерії для включення до списку світової спадщини ЮНЕСКО", - кажуть вони.
Наприкінці бесіди з ЕП Ніконов втомлено зітхає: "Я вже не радий, що потрапив у цю ситуацію. Тепер не знаю, як із неї вибратися. Відверто кажучи, я зрозумів, що продовжую боротися, немов баран, адже мене дратує ситуація, коли в Києві стоять сотні занедбаних об'єктів, з якими ніхто нічого не робить. Активісти їх відстоювали, але тепер вони занепадають, і ніхто не ставить головне запитання: "Що робити далі?"
Партнерами Ніконова з часткою 50% у проєкті забудови Китаєва, Самбурок та Болгарського є група "Континіум" Степана Івахіва та Сергія Лагура, більш відома як власниця мережі автозаправних станцій WOG.
Ніконов стверджує, що готовий залишити свої інтереси в Китаєва в обмін на фінансову компенсацію від уряду або рівноцінну ділянку для забудови. Він вважає, що підхід, який передбачає "скасування відведення землі зворотним чином і вилучення активу у підприємця", є "м'яко кажучи, шкідливим для інвестиційного клімату". Тому він активно підтримує законопроєкт №12089, що стосується доброчесного набувача.
Розробник зазначає, що в разі негативного рішення судів щодо ділянок у Китаєві, він готовий зосередитися на будівництві лише в Самбурках та Болгарському. "У мене є всі необхідні документи для цього. Але поки не завершаться судові розгляди по Китаєву, ми нічого не почнемо," - підкреслив він.
Після численних аргументів і контраргументів у ході віддаленої дискусії Ніконов, представники ініціативи "Захистимо Китаїв" та НПП "Голосіївський" вражаюче дійшли спільного висновку: Міністерство культури та київська влада неефективно виконують свої обов'язки. Бездіяльність державних службовців і прагнення розширити свої повноваження призвели до бюрократичної заплутанини, в якій кожна зі сторін конфлікту може трактувати ситуацію на свою користь.
#Президент (державна посада) #Володимир Зеленський #Українська гривня #Київ #Овочевий #Гектар #Радянський Союз #Київська міська державна адміністрація #Міністерство культури України #Посад #Пейзаж #Рутенія #Оренда #Дерево. #Леонід Черновецький #Національна академія наук України #Володимир Великий #Фортеця #Київська міська рада #Монастир #Голосіївський район #Віктор Ющенко #Археологія #Українська Держава #Голосіїв #Києво-Печерська лавра #Олександр Омельченко #Білгород-Дністровський #Городище (укріплення) #Археологічні дослідження #Китаїв #KAN Development #Національна академія аграрних наук України #Артефакт #Урочище #Інститут археології НАНУ #Васильків #Вишгород #Білогородка (Києво-Святошинський район) #Рада Міністрів Української РСР #Курган #Всеволод I Київський #Мишоловка (Київ) #Нивки #Теремки #Дніпро Україна #Візантійська імперія
